浅析无权处分合同的效力
我国《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这一规定无权处分合同的效力条款规定在我国《合同法》第三章——合同的效力当中。
一、对无权处分合同及《合同法》第51条的争议现状
（一）争议现状
对无权处分这一问题及《合同法》51条的理解及重构，理论界的争议一直存在。有学者认为第51条是无权处分行为效力的规定，有学者则认为该条是无权处分合同效力的规定；对无权处分合同的效力也形成了无效说、完全有效说和效力待定说，但这三种观点也都有其反对者：无效说的反对者认为，无权处分不一定会损害权利人的利益，也有符合权利人利益的情形，而且在《合同法》分则中对买卖合同、技术转让合同的规定就否定了无效说；完全有效说的反对者认为，无权处分合同相对人应区分善意与恶意，对于恶意相对人不宜对其适用完全有效说；效力待定说的反对者颇多，反对者们认为效力待定的情况下给予了权
利人极大的确认合同效力的权利，不利于保护善意相对人，也不利于维护交易安全。B笔者赞同效力待定说反对者的观点。无权处分合同的效力待定使得相对人处于不稳定状态，其利益得不到保障，也不利于交易安全。立法应避免这种使当事人处于不稳定状态的局面。
（二）对《合同法》第51条的理解
从立法原意来看，第51条的基本逻辑应是：1、无权处分合同在成立后的效力状态为效力待定；2、在事后经过权利人追认或无处分权人事后取得处分权的，该合同转为有效合同，按照生效的合同履行规则，第三人与无处分权人之间应当正常履行该合同；3、不具备上述两种情形之一的，该合同转为无效。按此理解，加上第51条是规定在《合同法》第三章，合同的效力中，该条规定的是无权处分合同的效力，而非无权处分行为的效力。
二、无权处分合同效力对权利人、相对人及交易安全的影响
考虑到对权利人的保护、效力确定下对合同相对人的保护及交易安全的维护，对无权处分合同效力可以从以下几种情况来分析：
如果权利人对无权处分行为加以追认或者无处分权人事后取得了处分权，那么无权处分合同自然有效，合同相对人不用处于等待状态，无处分权人有能力履行合同且可担保原权利人不会对处分物提出权利，这样对原权利人、无处分权人和相对人都有利。如果权利人未对无权处分行为加以追认或无处分权人事后也未取得处分，那么要区分合同相对人是善意还是恶意。
善意即为不知道或不可能知道无处分权人没有处分权，而恶意则为明知或应当知道。如果相对人是善意的，则相对人在符合一定条件的情况下可适用善意取得制度取得处分物。王利明教授认为，善意取得制度的适用以合同有效为前提 。而崔建远教授则认为其适用不以合同有效为前提 ，笔者同意崔建远教授的观点。因为，在这种情况下，无论合同有效与否，相对人都可根据善意取得制度取得处分物，只要其适用符合一定的条件。《物权法》的颁布不仅用立法的形式肯定了物权行为和债权行为的区别，而且《物权法》第106条和第108条还明确规定了善意取得制度。其中第106条规定了该制度适用的条件，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而在这种情况下，依据物权法，原权利人有权向无处分权人请求赔偿损失。这样，相对人的利益得到了保证，而原权利人也可以通过赔偿请求权获得利益损失的补偿。因此，在这种情况下，不论合同是否有效，原权利人和相对人的利益都能得到保证。如果合同无效，两者的利益也可以通过物权法得到保障。但从维护交易安全的角度去考虑，《合同法》宜规定这种情况下无权处分合同有效，而不是使合同效力处于待定状态，不利于第三人权利的行使和利益的保护。
总之，应对房地产合作建房合同效力***是一个复杂的过程，实践证明，由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理，既可以防范法律***，也可以更好地解决法律***，最大限度地避免或降低经济损失，有效地保障您的合法权益。为了更好地帮您解决房地产合作建房合同效力问题，防止陷入法律误区，您可以通过律师365委托当地有经验的律师为您提供专业的法律服务，使您的合法权益得到最大限度的保护。